Merknader til nabovarsel for Veritas Have

Den 4. Januar 2019  så sendte styret i  Høvikåsen AS inn denne formelle merknaden til mottatt  nabovarsel for Veritas Have.




til Nabovarsel – Glassverkveien 68, Boliger i felt BB2 og BB3, Gnr.11 Bnr. 1725 – Veritas Have


Avsender: Høvikåsen AS – Forvalter av Sameiene Fjordveien 73-87




Angående innsendelse av merknader:


Nabovarselet, som var datert 14.12.18, ble først mottatt 19.12.18 av sameiets forretningsfører Brækhus. Fordi nabovarselet var sendt så tett innpå jul og felles fridager, har det vært vanskelig for styret å samle seg for å diskutere nabovarselet. Vi kontaktet derfor tiltakshaver om utsettelse av dato for innsendelse av merknader.   

Viser herved til telefonsamtale med Hans Bernhard Biserød 21.12.18, hvor det ble bekreftet at merknader sendt innen 06.01.19 ville bli inkludert i den kommende søknaden. Vi forbeholder oss likevel retten til å sende ytterligere merknader etter denne datoen dersom det vil bli behov for det.



Anmodning om at nabovarsel sendes på nytt på grunn av feil og mangler


Basert på tegningsmaterialet og orienteringen som er blitt sendt til oss, mener vi at nabovarselet er mangelfullt og misvisende. Nabovarselet bør derfor revideres og sendes ut på nytt.


•Orienteringsteksten viser til at ”Det søkes om etablert 4 stk. boligbygg i 2 og 3 etasjer …” Dette er en feilopplysning siden det fremgår i tegningene at prosjektet er opptil 4 etasjer høyt. I tillegg er det forslått 2 underjordiske etasjer som det kun er opplyst om gjennom tegningene.


•Tegningsmateriale som er utsendt har vesentlige mangler: Vedlegg Q2 – Utomhusplan; mangler lesbare koter (høydekurver). Den viser heller ikke fortsettelsen av kotelinjer utenfor tomtegrensen og gir dermed ikke et helhetlig bilde av prosjektets tilpasning til omgivelsene. Tegningen er nedskalert slik at koter har forsvunnet og er uleselige.


•Vedlegg D1 – Situasjonsplan; målelinje fra boligblokk B til nabobygg Fjordveien 73 er uleselig.


De feil og mangler nevnt over er avgjørende for at naboer og gjenboere skal få et korrekt bilde av prosjektet. Orienteringsteksten underdriver også omfanget av boligprosjektet vesentlig, og gir et feilaktig inntrykk av det som søkes om. Videre er manglende kotelinjer i tegningsmaterialet vesentlig for å kunne forstå boligprosjektets tilpasning i terrenget og hvorvidt dette ”harmoniserer med omgivelsene”, slik det påstås i nabovarselet. Vi ber om at alle naboer og gjenboere varsles på nytt og da uten nevnte mangler, med en korrekt beskrivelse av prosjektets omfang.



Merknader til nabovarsel:


Som nærmeste nabo i Fjordveien har vi en rekke bekymringer til prosjektets påvirkning på lokalmiljøet:


•Innvirkning på lokalmiljø: Press på lokale servicetilbud som skole og barnehage

•Trafikkpåvirkning: Økt trafikk i området – både på Veritasveien, Glassverkveien og Fjordveien

•Tilpasning til omgivelsene: Ivaretaking av de naturlige kolleformasjonene

•Volum og sol- og skyggeforhold: Prosjektets størrelse og visuelle framtoning sett fra de lavereliggende boligblokkene i Fjordveien

•Eksisterende plante og dyreliv

•Eksisterende trafo

•Andre forhold som er regulert og som vi mener ikke er ivaretatt



Innvirkning på lokalmiljø:


Eiendomsgrensen i nord går tvers over det som i dag er utearealet til Glassverket barnehage. Utearealet her er flatt og sørvendt, og fungerer som barnehagens hoved uteoppholdsareal. Realiseringen av det foreslåtte boligprosjektet vil frata barnehagen mesteparten av dette utearealet uten noen tydelig kompenserende tiltak. Om det resterende utearealet til barnehagen er tilstrekkelig stort nok for antall barn som går i barnehagen i dag er uvisst. Potensielt kan det bety at barnehagen må redusere antall barn og i verste fall kan det resultere i at barnehagetomten blir uegnet til formålet. Er kravet om erstatningsareal, spesifisert i ”Rikspolitiske retningslinjer for styrking av barn og unges interesser i planleggingen” tatt hensyn til? Hva er i så fall gjort på dette feltet? 

Videre vil 50 nye boenheter øke presset på det lokale barnehage- og skoletilbudet.



Trafikkpåvirkning:


50 nye boenheter vil utvilsomt øke biltrafikken i nærområdet. Selv om hovedadkomstvei er via Veritasveien, frykter vi at Glassverkveien som delvis ikke har fortau, også vil bli benyttet som adkomst til de nye boligene. Det bør etableres en mer permanent trafikksperre enn bommen som er foreslått og som eksisterer i Glassverkveien i dag. Både Glassverkveien og Fjordveien befinner seg på den andre siden av rushtrafikkbommen i Sandviksveien og vil derfor være attraktive å benytte av de nye beboerne.


Både Fjordveien og delvis Glassverkveien fungerer som skolevei og er tilkomst til flere lokale barnehager. Fjordveien er allerede presset på biltrafikk ved levering og henting i skole og barnehage. Det er svært bekymringsfullt om Fjordveien vil bli brukt som riggvei under oppføring av det foreslåtte prosjektet. Hvilke tiltak blir iverksatt for å hindre at Fjordveien blir påvirket under byggeprosessen?



Tilpasning til omgivelsene:


For å oppnå 4 etasjer innenfor den regulerte maksimum høyden – er det forslått omfattende terrengjustering ved å grave seg ned i det naturlige terrenget. Dette ødelegger det naturlige fallende terrenget fra nord til sør på tomten.


Prosjektet vil skape en unaturlig bratt skråning fra lekearealene til barnehagen ned til boligblokkene. En bedre løsning vil være at blokk B kun har 3 etasjer og trapper seg oppover og følger terrenget mer naturlig. Slik det er tegnet er det høyeste bygget plassert på det høyeste punktet på tomten og vil overskygge deler av Fjordveien.


Vi stiller oss tvilende til hvordan det regulerte friområdet øst for tomten (formålsgrense GF4) vil bli ivaretatt, dersom man bygger 2 etasjer under terreng. Vi er bekymret for at rotsonen til flere av trærne i friområdet vil bli skadet ved utbygging/spunting. På den måten vil utbyggingen uansett gå utover friområdet, selv om spunten skulle bli satt i grenselinjen. Hvordan tenkes det at de naturlige kolleformasjonene og de eksisterende trærne skal bli ivaretatt?


Bearbeidingen av tomten medfører også omfattende sprengningsarbeid av grunnfjellet. Hvordan lar dette seg forene med barnehagen som ligger tett inntil? Må barnehagen stenge i denne perioden? Må barna holdes innendørs i lengre perioder?



Volum og sol- og skyggeforhold:


Som nevnt over er den høyeste blokken plassert på det høyeste punktet på tomten og vil ruve godt over Fjordveien som vil bli liggende minst en etasjehøyde under plan 1 blokk B. Det er ikke antydet en nedskalering av volumet på den østlige fasaden, slik det er gjort på de øvrige fasadene. Det fører til at man får et uavbrutt vertikalt fasadeliv i 4 etasjer på toppen av en kolle, noe vi ser som svært negativt. Med utformingen bygget har på tegningene vi har mottatt, frykter vi at det vil fremstå svært lukket sett fra øst.  Det fremstår som at bygget vender ryggen til Fjordveien. Vi ber derfor om at det produseres 3D illustrasjoner på hvordan prosjektet fremstår fra øst.


Både blokk A og B ligger i nord-sør retning med bredsiden mot vest, i tillegg til at de blir liggende på en høyde. Plasseringen medfører at kveldssolforholdene til naboblokkene i øst (Fjordveien 69, 73 og 75) vil bli negativt påvirket. Vi forventer å se en komplett sol- og skyggeanalyse som tydeliggjør situasjonen for beboerne i disse blokkene i de mest kritiske periodene av året. I dette tilfellet vil det særlig gjelde den lave kveldsola på sen høst og frem til tidlig vår.



Eksisterende plante og dyreliv:


Den eksisterende naturtomten fungerer nå som et bindeledd til en sammenhengende grønnstruktur fra Veritasparken til grøntarealet mellom Høvikåsen og Høvikvollen sameie. Det bidrar til at rådyr lett kan krysse på tvers av disse grøntområdene. Det foreslåtte prosjektet legger ikke opp til et grønt bånd i øst-vest retning som vil ivareta rådyrstråkket over tomten, snarere ser vi at denne forbindelsen hindres.


Som nevnt tidligere, har vi vanskeligheter med å se at de eksisterende trærne på det regulerte friområdet (formålsgrense GF4) kan bli ivaretatt med så omfattende terrenginngrep. Sprenging av grunnfjellet som må til for et slikt boligkompleks vil utvilsomt påvirke eksisterende trær, deriblant den fredede eika som står på tomta. En trerapport bør også produseres for å tydeliggjøre konsekvensene byggeprosjektet har på eksisterende trær.



Eksisterende trafo:


Den eksisterende trafoen er ikke vist på utomhusplanen. Er den tenkt fjernet? Og i så fall; hvor kommer den nye?



Andre forhold som er regulert og som vi mener ikke er ivaretatt:


•Kjørbar gangvei helt vest på tomten er regulert til å kun være gang- og sykkelvei, men prosjektet legger opp til gjennomkjøring for renovasjonsbiler. Dette åpner potensielt opp for fremtidig gjennomkjøring av privatbiler.

•Adkomststi til blokk A og B er delvis innpå arealer som er regulert til friområde (formålsgrense GF4)

•Gangvei gjennom midten av tomten er regulert som en gjennomgående turvei, men er delvis foreslått som kjøreadkomstvei til parkering for sveitservillaene. Den regulerte turstien er heller ikke vist som gjennomgående fra nord til sør, men avkuttet med et parkeringstorg.





Merknader til søknad om dispensasjon


Vi ser at det søkes dispensasjon til tursti gjennom område. Denne ønskes ivaretatt som regulert; gjennomgående fra tomtegrensen i nord helt ned til tomtegrensen i sør og ikke avkuttet med et parkeringstorg som foreslått. Denne stien vil fungere som hoved turvei ned til kysten for barnehagen og beboere nord for tomten.


Vi anerkjenner tiltakshavers ønske om «estetiske forbedrede hus med større variasjon», men vi mener at utstikkende bygningsdeler bør kunne gjøres innenfor de regulerte byggegrenser.



Vi håper våre merknader blir nøye vurdert og at våre bekymringer blir tatt på alvor. Vi ser frem til videre dialog og at våre spørsmål og kommentarer blir redegjort for.



Vennlig hilsen


Styret i Høvikåsen AS