Tilsvar til nabovarsel fra Sameiet Fjordveien 73


Sameiet Fjordveien 73

v/ styreleder Ole Christian Hole

Fjordveien 73A

1363 HØVIK

ol-chol@online.no




Veritas Have AS

v/MAKE Arkitekter

Hans Bernhard Biserød

hans@make.no




Tilsvar til nabovarsel om "Søknad om rammesøknad – dispensasjon – Glassverkveien 68, boligblokker i felt BB2 og BB3, Gnr. 11 Bnr. 75, Veritas Have"


Våre hovedfunn:


•Vi savner en utdyping av hva det faktisk søkes og varsles om. Overskriften kan både antyde at det gjelder en rammesøknad/søknad om rammetillatelse eller en dispensasjon fra gitt rammetillatelse. I teksten heter det derimot at: "Det søkes om dispensasjon fra gjeldende plan." Våre synspunkter er for så vidt gyldige uansett søknadens formål, men vi vil be om at det rettes opp i dette, slik at hensynet til informert innsyn i saksbehandlingen ivaretas.


•Det ser ut til å mangle samsvar mellom fremlagte skisser og beskrivelsen: "Det søkes etablert 4 stk. boligbygg i 2 og 3 etasjer organisert i tun naturlig plassert i stedlig terreng." Skissene viser minst ett bygg over 4 etasjer. Dette gjelder hus B, som ligger på det høyeste punktet over Fjordveien, og som vil bli liggende med direkte innsyn til endeleilighetene i Fjordveien 73A.


•Beskrivelsen "naturlig plassert i stedlig terreng" er en betydelig overdrivelse. Fra tegningene fremgår det at det aktuelle høydedraget bokstavelig talt skal jevnes med jorden, slik at både hus A og hus B blir liggende om lag en etasje under dagens terrengnivå. Videre fremgår det at det omliggende terrenget skal høvles ytterligere ned. Illustrasjonene er ikke utpreget informative, men på en utomhusplan datert den 11.10.2018, fremgår det at en mer enn 4 meter høy mur skal etableres opp mot Glassverket barnehage. Utomhusplanen som følger med nabovarselet er dessverre av marginalt lesbar kvalitet, men ser også ut til å illustrere at terreng på opp til noe i overkant av kote 35 skal planeres ned til i overkant av kote 30. Uansett hvilken illustrasjon som er gjeldende, blir det altså ikke noe igjen av den opprinnelige terrengformasjonen.


•Det fremgår av reguleringsplanens § 8.7 at: "Bebyggelsen skal tilpasses terreng og ta hensyn til kulturminner/ kulturmiljø i nærheten." Vi ser ingen slik terrengtilpassing. I den grad tiltakshaver ikke greier å holde seg innenfor de øvrige rammene i reguleringsplanen, er det nærliggende å anta at det ligger en feilkalkulasjon til grunn for bestemmelsene i § 8.3: "Grad av utnytting for ny blokkbebyggelse skal ikke overstige BRA 5500 m2 fordelt med 1710 m2 BRA på felt BB2 og 3790 m2 på felt BB3." Dette er i så fall en feilkalkulasjon som tiltakshaver må svare for selv, gjennom den opprinnelige reguleringsplanen fra november 2012, med senere "mindre endringer", blant annet datert 14.12.2017.


•I § 8.3 fra før endringen het det at: "Av dette skal minimum 295 m2 for felt BB2 og 697 m2 for felt BB3 være svalganger/ balkonger som ikke tillates bygget inn." Dette ble det søkt om – og akseptert – å få endret, på bakgrunn av at "Endringene påvirker ikke den gjeldende reguleringens fysiske rammer, verken med hensyn til tomteutnyttelse eller byggegrenser/–høyder." Når den "mindre endringen" ble innvilget fordi den "påvirker ikke" disse viktige begrensningene, kan man ikke i neste omgang tillate at de danner grunnlag for at prosjektet eser ytterligere ut over planens bestemmelser, både i form av balkonger, takutspring, inngangspartier og veianlegg.


•Der hvor maksimal utbyggingsgrad står opp mot andre bestemmelser og hensyn, må utbyggingsgraden vike. Planområdet Høvik Verk – Veritas er planlagt uten god tilgang til kollektive transportmidler, noe Veritas selv har påpekt i forslag til endring av områdereguleringsplan datert 10.09.2013: "Veritassenteret er et arbeidssted det settes pris på, og man har oppnådd en vellykket blanding av natur, kultur og moderne kontorbygg. Ulempen er beliggenheten i forhold til offentlig kommunikasjon. Veritas-senteret er ikke, og vil heller aldri bli, et kollektiv-knutepunkt." Det gjelder selvfølgelig også Veritas Have, og det er åpenbart galt å prioritere storstilt utbyggelse av et område hvor transporten må organiseres så tydelig i strid med alle lokale og nasjonale føringer. Vi vil i tillegg vise til at bakgrunnen for de "mindre endringene" datert 14.12.2017 var at prosjektet skulle tilpasses markedet bedre – altså tilpasses kjøpere som ikke jobber på Veritas-området – og at Veritas' behov for "arbeiderboliger" ble ivaretatt ved at to eksisterende blokker likevel ikke rives.


•Vi er sterkt uenige i påstanden om at: "I praksis vil dispensasjonsforholdene ikke medføre negative konsekvenser for omkringliggende gjenboere." Vi har allerede demonstrert at tiltakene medfører betydelige endringer i terrenget, som en konsekvens av at utbyggeren ønsker å oppføre bygg med flere etasjer. Videre ser vi at når terrenget høvles ned, økes den bebyggbare flaten og byggene kryper nærmere Fjordveien – derav behovet for å anlegge balkonger, og overbygg på utsiden av byggegrensen. På toppen av dette planlegges både hus A og hus B med gangveier og innganger mot Fjordveien, både delvis og helt inne i området som er markert som GF4. I og med at disse gangveiene nødvendigvis skal kunne betjene flyttebiler, brøyteredskaper, brannbiler og andre utrykningskjøretøyer, må vi anta at inngrepet blir forholdsvis betydelig.


•Status for GF4 er for øvrig ikke fullstendig avklart i planbeskrivelsen, men det er naturlig å forstå at dette er ment som et grønt friområde, og formodentlig som en naturlig buffersone mot blokkenes bakside. Av tegningene ser vi at GF4 er satt av som en sørgelig tynn stripe i reguleringsplanen, og det er spesielt viktig at denne ikke reduseres, all den tid det lille vi kan lese ut av tegningene tyder på at blokkene er tegnet med bakgården ut. Her savner vi imidlertid meningsfulle illustrasjoner, som kan tjene som grunnlag for å danne en forståelse av hvordan dette blir, sett fra Fjordveien.


•Byggearbeidene, med store terrengendringer og utsprengning for parkeringsgarasje over to plan, vil nødvendigvis bli ekstremt omfattende. Det fremgår ikke hvordan man tenker å unngå uopprettelig skade på vegetasjonen i GF4, og det er heller ikke rimelig å anta at det lar seg gjøre. Vi anser dette som en svært uheldig rasering av nærområdets grønne kvaliteter, deriblant med tanke på rådyrstammens behov, og ber om at tiltaket justeres for å unngå dette.


•Vi savner videre en konsekvensanalyse som tar for seg våre rådyrs trekk fra Veritasskogen til friområdet mellom Høvikåsen og Høvikvollen. Vi har i dag en levedyktig og særdeles trivelig rådyrstamme, som vandrer fritt rundt på Høvik, og som har etablerte stier over planområdet. Den ene har utgangspunkt omtrent i bommen ved Fjordveien/turveien mot Høvikbanen og følger en tydelig sti opp skråningen, mens den andre krysser veien ved søppelhuset til Fjordveien 73 og går opp skråningen, under det gamle gjerdet og videre mot Veritasskogen. Begge disse tråkkene representerer forlengelsen av et sammenhengende habitat fra Maries vei, og som fortsetter ut til Høvikodden. Vi ser at dyrene trives godt i dette miljøet og vi i Fjordveien 73 har dem som hyppige beite- og overnattingsgjester på plenen. Slik utformingen av bygg A og bygg B er planlagt, vil de fungere som en massiv sperre for rådyrenes vandring. Det vil være et stort tap for området om rådyrstammen blir satt under press.


•Det er ikke vist noen analyse av hvordan byggene vil påvirke solforholdene i Fjordveien og det mangler skisser som kan utdype samspillet med eksisterende bebyggelse i Fjordveien, både med tanke på lysforhold og innsyn/utsyn. Basert på bygghøyde og plassering anser vi det som overveiende sannsynlig at hus A vil utgjøre en uakseptabel sperre mot sørvest for Fjordveien 73. Det er i så måte viktig at trærne som i dag utgjør en så sentral del av Høvik Verks særpreg, gir svært god lysgjennomgang i den delen av året hvor solen står lavest på himmelen.


•Vi konstaterer at det foreslåtte tiltaket plasserer det høyeste bygget – hus A – på det høyeste punktet, og at det er planlagt med flatt tak, slik at det beholder høyden helt ut mot Fjordveien for maksimal påvirkning av omgivelsene. Vi anser dette for å være en unødig brutal utførelse, og konstaterer også at utomhusplanen av 11.10.2018 viser at hus A er løftet 1,6 meter i forhold til tidligere forslag . Begrunnelsen er her dels at man da treffer innkjøringen til den to-etasjes parkeringskjelleren under hus B bedre. Det fremstår som en pussig begrunnelse, all den tid illustrasjonsmaterialet viser at det nye gulvet medfører en rampe ned fra parkeringskjelleren under hus A til parkeringskjelleren under hus B.


•Den ytterligere begrunnelsen for å heve bygget 1,6 meter, med hensynet til vern av et eiketre, fremstår som konstruert, all den tid det angjeldende eiketreet allerede står på stedet og ikke har behov for verken terrengtilpasninger eller en utbygging – og slett ikke økt bygghøyde.


•Vi har allerede nevnt det betydelige terrenginngrepet som er planlagt som en høy skrent/mur ned fra barnehagen og ned til hus A. Denne utgravingen vil fjerne mer enn halvparten av det arealet der hvor Glassverket barnehage i dag har sine apparater og sandkasser. Vi er bekymret for hvordan dette vil påvirke kvaliteten på barnehagen, ikke minst fordi barnehagens resterende areal er av til dels svært bratt beskaffenhet og antakelig ikke umiddelbart egner seg for tilsvarende lek. Kvaliteten på barnehagetilbudet vil nødvendigvis bli dårligere som en følge av tiltaket. I den grad barnehagen må redusere antall barn for å oppfylle normkrav til uteoppholdsareal, vil det også være svært uheldig, fordi man da risikerer at foreldre i dette tett befolkede området må ty til alternativer hvor det er nødvendig med biltransport for å hente og levere.